Agenti immobiliari : i controlli del fisco per il 2025

Il 2025 si apre con un’intensificazione dei controlli fiscali e antiriciclaggio sugli agenti immobiliari, in un quadro normativo che punta a rendere il settore più trasparente e tracciabile, sia sotto il profilo tributario che quello della prevenzione dei reati finanziari.

✅ 1. Controlli fiscali sui compensi e fatturazione

Il Decreto Legislativo n. 90/2017, che ha aggiornato le norme in materia di antiriciclaggio, e i nuovi indirizzi della Legge di Bilancio 2025 (L. 213/2024), hanno rafforzato i controlli sulle provvigioni percepite dagli agenti immobiliari.

Le novità:

• Dal 12 gennaio 2025, con la conversione in legge del DL 212/2024, è eliminato l’obbligo di indicare nel rogito l’importo specifico della provvigione, ma resta:

  
  

  • l’obbligo di indicazione della fattura emessa dall’agente;

  • l’indicazione della modalità di pagamento utilizzata.

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Questa modifica, pur garantendo maggiore riservatezza agli agenti, consente comunque al Fisco di effettuare controlli incrociati tramite il sistema di fatturazione elettronica e i dati trasmessi dall’Agenzia delle Entrate.

✅ 2. Ricostruzione del volume d’affari e dei ricavi

L’Agenzia delle Entrate, attraverso i poteri previsti dall’art. 32 del DPR 600/1973, può procedere alla ricostruzione induttiva dei ricavi, analizzando:

• estratti conto bancari;

• movimentazioni finanziarie personali e aziendali;

• corrispondenza tra incassi effettivi e fatture emesse;

• utilizzo del contante e prelievi sospetti.

Gli agenti immobiliari devono quindi garantire la piena tracciabilità delle somme percepite, mediante strumenti di pagamento come bonifici, carte o assegni non trasferibili, in linea con l’art. 49 del D.Lgs. 231/2007 che limita l’uso del contante.

✅ 3. Antiriciclaggio: rafforzata l’adeguata verifica della clientela

Con la nuova Regola Tecnica del 16 gennaio 2025, adottata ai sensi dell’art. 11 del D.Lgs. 231/2007, l’agente immobiliare deve:

• Identificare il cliente e il titolare effettivo;

• Valutare il profilo di rischio di ogni operazione, distinguendo tra rischio basso, medio e alto;

• Conservare per 10 anni tutta la documentazione raccolta;

• Segnalare alla UIF (Unità di Informazione Finanziaria) operazioni sospette che superino la soglia di 15.000 euro o che presentino elementi di anomalia.

Queste attività devono essere supportate da:

• Registro della clientela (art. 36 D.Lgs. 231/2007);

• Procedure di conservazione dei documenti in modalità digitale sicura.

✅ 4. Obbligo di PEC e comunicazioni telematiche

Il DL Semplificazioni 2024 ha imposto l’obbligo per tutti i professionisti, inclusi gli agenti immobiliari, di dotarsi di domicilio digitale (PEC) per la ricezione di comunicazioni ufficiali, inclusi atti di verifica fiscale.

✅ 5. Sanzioni in caso di irregolarità

Le sanzioni in caso di:

• Omissioni antiriciclaggio: fino a 200.000 euro (art. 58 D.Lgs. 231/2007);

• Evasione fiscale: sanzioni dal 90% al 180% dell’imposta evasa (art. 1 D.Lgs. 471/1997);

• Pagamenti in contanti oltre i limiti: sanzioni fino a 50.000 euro (art. 63 D.Lgs. 231/2007).

✅ Conclusione

Il 2025 segna una svolta per la categoria: gli agenti immobiliari devono strutturare meglio la propria operatività per rispondere a una crescente esigenza di compliance fiscale e antiriciclaggio, dotandosi di:

• procedure di verifica interna;

• archivi digitali aggiornati;

• sistemi di pagamento tracciabili;

• una consulenza fiscale e legale costante.

Il rispetto di queste normative non solo evita sanzioni pesanti, ma tutela la reputazione e la solidità professionale dell’intermediario immobiliare