Affitti brevi: dal 2026 scatta l’attività d’impresa dalla terza unità

La Legge di Bilancio 2026 interviene in modo netto sulla disciplina delle locazioni brevi, modificando una delle soglie più rilevanti per i contribuenti: dal 1° gennaio 2026 l’attività si presume imprenditoriale già dalla terza unità immobiliare concessa in locazione breve.

La novità non è tanto nella riduzione della soglia in sé, quanto nell’assenza di qualsiasi regime transitorio, con effetti immediati su migliaia di proprietari che, fino al 2025, operavano legittimamente come privati.

Il nuovo limite: massimo due immobili

La disciplina delle locazioni brevi resta formalmente ancorata all’art. 4 del D.L. 50/2017, ma la Manovra 2026 riscrive la presunzione di imprenditorialità.

Dal 2026:

• il regime delle locazioni brevi è ammesso solo fino a due unità immobiliari per periodo d’imposta;

• dalla terza unità l’attività è automaticamente considerata attività d’impresa, indipendentemente dalla durata, dall’organizzazione o dall’abitualità in senso civilistico.

Viene quindi superato il precedente limite di quattro immobili, che consentiva una gestione “privata” fino al 2025.

Nessuna clausola di salvaguardia: obblighi immediati

L’assenza di un regime transitorio è l’aspetto più critico della riforma.

Chi al 31 dicembre 2025 già locava tre o quattro immobili in forma breve, dal 1° gennaio 2026 è tenuto a:

• aprire la partita IVA;

• presentare SCIA al SUAP del Comune;

• scegliere un regime fiscale d’impresa (forfettario o ordinario);

• adempiere agli obblighi IVA e previdenziali.

La norma non prevede finestre di adeguamento né periodi di tolleranza.

Effetti fiscali: addio cedolare secca

Con il passaggio al regime d’impresa:

• non è più applicabile la cedolare secca (21% o 26%);

• i redditi confluiscono nel reddito d’impresa.

Le alternative diventano:

🔹 Regime forfettario

• IVA non applicata;

• reddito imponibile pari al 40% dei corrispettivi (coefficiente di redditività);

• imposta sostitutiva (15% o 5% per start-up);

• limiti di accesso da verificare (ricavi, lavoro dipendente, partecipazioni).

🔹 Regime ordinario

• IVA al 10% sulle locazioni brevi;

• tassazione IRPEF progressiva;

• deducibilità analitica dei costi;

• maggiori adempimenti contabili.

Profili previdenziali: INPS commercianti

L’esercizio in forma imprenditoriale dell’attività di locazione breve comporta, salvo specifiche esclusioni, l’iscrizione alla Gestione IVS Commercianti INPS.

Questo implica:

• contributi fissi annuali;

• contributi variabili sul reddito;

• un aggravio complessivo che può raddoppiare il carico fiscale rispetto alla gestione “privata”.

Rischio sanzioni in caso di ritardo

Il mancato adeguamento espone a sanzioni rilevanti:

• violazioni IVA:

  
  

  • 70% dell’imposta non documentata o non registrata;

  • oppure 5% dei corrispettivi in caso di forfettario;

• 
  

• mancata SCIA:

  
  

  • sanzioni da 2.000 a 10.000 euro, graduabili in base alla dimensione dell’attività.

• 
  

Il rischio maggiore è la riqualificazione retroattiva dell’attività come imprenditoriale.

Una riforma che impone pianificazione immediata

La nuova disciplina sugli affitti brevi segna un cambio di paradigma: l’attività immobiliare “diffusa” viene attratta nell’alveo dell’impresa con criteri presuntivi e automatici, senza valutazioni sull’effettiva organizzazione.

Per i contribuenti coinvolti è indispensabile:

• verificare subito il numero di unità locate;

• valutare operazioni di riorganizzazione patrimoniale;

• scegliere consapevolmente il regime fiscale più sostenibile;

• evitare ritardi che possano generare sanzioni e contenzioso.

La Manovra 2026 non lascia margini interpretativi: dalla terza unità l’impresa non è più una scelta, ma un obbligo.