Airbnb , immobili e tasse

Tassazione Airbnb in Italia : una piccola guida

Negli ultimi anni, piattaforme come Airbnb hanno rivoluzionato il settore delle locazioni turistiche, consentendo a privati e professionisti di affittare case e appartamenti per brevi periodi. Tuttavia, la normativa fiscale italiana è intervenuta per regolamentare la tassazione di questi redditi, imponendo specifici obblighi sia ai locatori che agli intermediari.

1. Il quadro normativo di riferimento

Le principali disposizioni in materia di tassazione degli affitti brevi e degli affitti tramite Airbnb si trovano in:

• Decreto-Legge 24 aprile 2017, n. 50 (art. 4) – Introduzione della “cedolare secca sugli affitti brevi” e obblighi di comunicazione per gli intermediari.

• Legge 30 dicembre 2021, n. 234 (Legge di Bilancio 2022) – Revisione delle regole sulla ritenuta e introduzione di ulteriori controlli.

• Provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate (ad es. Provvedimento 12 luglio 2017 n. 132395).

• Codice Civile (art. 1571 e seguenti) – Disciplina generale della locazione.

• Normativa regionale e comunale in materia di imposta di soggiorno.

2. Cosa si intende per “locazioni brevi”

Ai sensi dell’art. 4 del D.L. 50/2017, per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo:

• di durata non superiore a 30 giorni,

• stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa,

• comprensivi eventualmente di servizi accessori (pulizia locali, fornitura biancheria).

Se l’attività di locazione assume carattere imprenditoriale (continuità, organizzazione, gestione di più appartamenti, servizi alberghieri), si applica invece il regime IVA e delle imprese.

3. Tassazione dei redditi Airbnb: due regimi possibili

Il reddito derivante dalle locazioni brevi tramite Airbnb può essere tassato in due modi:

3.1 Cedolare secca (regime sostitutivo)

• Aliquota: 21% (art. 3 D.Lgs. 23/2011)

• Sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro e di bollo.

• Si applica solo se il locatore è una persona fisica non in regime d’impresa.

3.2 Tassazione ordinaria IRPEF

Se non si opta per la cedolare secca, i canoni percepiti concorrono al reddito fondiario e sono tassati con le aliquote progressive IRPEF.

Nota importante:

La scelta del regime deve essere effettuata in dichiarazione dei redditi.

4. La ritenuta del 21% operata da Airbnb e dagli altri intermediari

L’art. 4, comma 5 del D.L. 50/2017 prevede che:

• Gli intermediari (come Airbnb, Booking, ecc.) che incassano i canoni o intervengono nel pagamento devono operare una ritenuta del 21% a titolo di imposta (se il locatore ha scelto la cedolare secca) o di acconto (se regime ordinario).

• La ritenuta deve essere versata all’Erario e certificata al locatore con la CU (Certificazione Unica).

Obblighi di comunicazione

Gli intermediari sono obbligati a trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti stipulati per loro tramite (art. 4, comma 4, D.L. 50/2017).

Caso pratico:

Se Airbnb incassa 1.000 euro per conto del proprietario, tratterrà 210 euro (21%) da versare al Fisco e accrediterà 790 euro al locatore.

5. Quando scatta l’attività d’impresa?

La giurisprudenza e le circolari dell’Agenzia delle Entrate (in particolare la Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017) chiariscono che si presume attività d’impresa quando:

• vengono gestite più unità immobiliari,

• è presente una organizzazione imprenditoriale,

• vengono offerti servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive (colazione, reception, trasporto ospiti, ecc.).

In tal caso occorre aprire partita IVA, applicare l’IVA (10% o 22% a seconda dei servizi), iscriversi in Camera di Commercio e tenere la contabilità.

6. Imposta di soggiorno

Oltre alla tassazione nazionale, i Comuni possono applicare una imposta di soggiorno (art. 4 D.Lgs. 23/2011).

In molti casi, Airbnb riscuote direttamente questa imposta dagli ospiti e la riversa al Comune.

7. Dichiarazione dei redditi e adempimenti

• Il locatore deve indicare i redditi derivanti da locazioni brevi nel quadro B o RB della dichiarazione dei redditi.

• Se ha scelto la cedolare secca, indicherà l’opzione e i redditi saranno tassati al 21%.

• Gli importi delle ritenute operate da Airbnb risultano nel precompilato 730/Redditi PF.

8. Riferimenti normativi principali

1. **Art. 4

Ecco una versione dell’articolo sulla tassazione Airbnb in Italia rielaborata e sintetizzata in circa 3000 caratteri (spazi inclusi):

Tassazione Airbnb: regole fiscali e riferimenti normativi

Le locazioni brevi gestite tramite piattaforme come Airbnb hanno rivoluzionato il mercato immobiliare, ma hanno anche portato il legislatore a introdurre norme specifiche per la tassazione di questi redditi. In Italia la disciplina è stata definita principalmente con l’art. 4 del D.L. 50/2017, convertito in legge n. 96/2017, integrato successivamente da provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate e da leggi di bilancio.

Cosa si intende per locazioni brevi

Sono definiti “locazioni brevi” i contratti di affitto di immobili ad uso abitativo:

• di durata non superiore a 30 giorni,

• stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa,

• comprensivi eventualmente di servizi accessori come pulizia e fornitura biancheria.

Se l’attività assume carattere imprenditoriale (organizzazione, più appartamenti, servizi tipo alberghiero), cambia il regime fiscale e si applicano le regole dell’attività d’impresa, con partita IVA e IVA sui corrispettivi.

Come si tassano i redditi da Airbnb

I redditi derivanti da locazioni brevi concorrono al reddito fondiario e possono essere tassati in due modi:

1. Cedolare secca (art. 3 D.Lgs. 23/2011)

È un regime opzionale con aliquota fissa del 21% che sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro e di bollo.

2. Regime ordinario IRPEF

In assenza di opzione, i canoni sono tassati con le aliquote progressive IRPEF.

L’opzione per la cedolare si effettua in dichiarazione.

La ritenuta del 21% operata da Airbnb

Una delle novità introdotte dal D.L. 50/2017 è l’obbligo per gli intermediari immobiliari e le piattaforme online di applicare una ritenuta del 21% sui canoni incassati o intermediati.

• La ritenuta è imposta sostitutiva se il locatore ha optato per la cedolare secca.

• È invece acconto IRPEF se il locatore è nel regime ordinario.

  
  

  Gli intermediari, tra cui Airbnb, devono anche trasmettere i dati dei contratti all’Agenzia delle Entrate.

Quando diventa attività d’impresa

La Circolare 24/E del 2017 ha chiarito che si configura attività imprenditoriale quando l’attività è organizzata e continuativa, con gestione di più immobili e servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive (colazioni, reception, trasporti). In questi casi è obbligatorio aprire partita IVA.

Imposta di soggiorno

Oltre alla tassazione nazionale, i Comuni possono prevedere l’imposta di soggiorno (art. 4 D.Lgs. 23/2011). Spesso Airbnb la riscuote direttamente dagli ospiti e la riversa al Comune.

Dichiarazione dei redditi

Gli importi percepiti devono essere dichiarati nel quadro RB o B della dichiarazione. Le ritenute subite risultano già nel modello precompilato.

Riferimenti normativi

• D.L. 24 aprile 2017 n. 50, art. 4

• Legge 21 giugno 2017 n. 96

• D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 3

• Circolare Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12 ottobre 2017

Questo è il quadro di riferimento attuale: rispettare le regole fiscali consente di evitare sanzioni e gestire in modo corretto i redditi generati tramite Airbnb.