Acquisto Prima casa : tasse e iva

Tassazione sull’acquisto di una casa: confronto tra acquisto da costruttore e da privato

L’acquisto di un immobile a uso abitativo comporta una diversa tassazione a seconda che il venditore sia un costruttore (impresa di costruzione o ristrutturazione) oppure un privato. È importante conoscere la normativa fiscale per valutare la convenienza economica e i benefici legati alle agevolazioni “prima casa”.

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Acquisto da costruttore: tassazione e normativa

L’acquisto di un immobile direttamente da costruttore è soggetto a IVA, in base all’art. 10, n. 8-bis del D.P.R. 633/1972, se:

• avviene entro 5 anni dal termine dei lavori;

• oppure oltre 5 anni, se l’impresa sceglie l’opzione per l’applicazione IVA, da indicare esplicitamente nell’atto notarile.

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Aliquote IVA

• 4% per prima casa con requisiti di legge (Nota II-bis art. 1 Tariffa Parte I D.P.R. 131/1986).

• 10% per seconda casa o immobile non agevolabile.

• 22% per immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9).

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Imposte fisse

• Imposta di registro: 200€

• Imposta ipotecaria: 200€

• Imposta catastale: 200€

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Base imponibile IVA

L’IVA si applica sul prezzo dichiarato in atto, senza possibilità di calcolo sul valore catastale.

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Acquisto da privato: tassazione e normativa

L’acquisto da privato (o da impresa oltre 5 anni senza opzione IVA) è esente da IVA e prevede:

• Imposta di registro:

  
  

  • 2% se prima casa

  • 9% se seconda casa

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• Imposta ipotecaria: 50€

• Imposta catastale: 50€

La base di calcolo dell’imposta di registro è il valore catastale rivalutato, che si ottiene con questa formula

Rendita catastale x 1,05 x 115,5 (prima casa)

Rendita catastale x 1,05 x 126 (seconda casa)

Queste modalità sono disciplinate dall’art. 1 Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 131/1986.

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✅ Esempio numerico

Supponiamo di acquistare un immobile al prezzo di 200.000 euro, con rendita catastale di 600 euro.

📌 Acquisto da costruttore con prima casa

• Prezzo: 200.000€

• IVA 4%: 8.000€

• Registro: 200€

• Ipotecaria: 200€

• Catastale: 200€

Totale imposte: 8.600€

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📌 Acquisto da privato con prima casa

• Rendita catastale: 600€

• Rivalutata: 600€ x 1,05 x 115,5 = 72.855€

• Registro 2% su 72.855€ = 1.457€

• Ipotecaria: 50€

• Catastale: 50€

Totale imposte: 1.557€

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Bonus under 36 (DL 73/2021 - art. 64 comma 6)

Fino al 31 dicembre 2024:

• Esenzione IVA prima casa (se da costruttore)

• Esenzione imposta di registro, ipotecaria e catastale (se da privato o impresa fuori IVA)

• Richiesto ISEE < 40.000€ e età < 36 anni.

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Conclusioni

• Acquisto da privato risulta fiscalmente più conveniente quando la rendita catastale è bassa rispetto al prezzo di mercato.

• Da costruttore conviene se si desidera un immobile nuovo con garanzie post-vendita e con possibilità di beneficiare dell’IVA al 4%